Тема инвестиций в жилую недвижимость, бывшая популярной года полтора-два назад, в последнее время как-то отодвинулась на задний план. Оно и понятно: безудержный рост цен на рынке уступил место стабилизации. Возможностей инвестирования для лентяев (купил любую квартиру — общий рост цен доделает все остальное) больше не существует. Но сказанное не означает, что вкладывать средства в данную сферу сейчас невыгодно. Это и доказывала компания IntermarkSavills, которая провела недавно соответствующий семинар.

Москва, Россия, мир…
Глава российского филиала компании IntermarkSavills Александр Шаталов уверен: инвестировать в недвижимость можно и сегодня. Важно только не ошибиться с местом вложения денег и выбором инвестиционной стратегии. Что касается последней, то здесь специалисты рынка выделяют три вида спекуляций: краткосрочные (до трех лет), среднесрочные (от трех до пяти лет) и долгосрочные (от пяти до пятнадцати лет). И если с первыми в нынешних российских (и особенно московских) реалиях действительно все плохо, то выгодность долгосрочного инвестирования никто не отменял. А. Шаталов привел в пример Лондон, где за последние 30 лет не было ни одного года, когда недвижимость дешевела. Рост оказывался разным (иногда 30% в год, иногда — считанные проценты), но в минусе инвесторы не оставались никогда. А если говорить о средних величинах, то ежегодное удорожание превышало 10%.

В других странах частным инвесторам предлагают сегодня различные варианты — не только с точки зрения характера предложений, но и в том, что касается инвестиционного капитала. Тем, для кого важнее всего стабильность, можно порекомендовать тот же Лондон. Страны Восточной Европы (Болгария, Черногория) порадуют низкой стоимостью «входного билета» (цена 1 кв. м там — от 1300 евро, а это вдвое ниже, чем в московских «панельках»). Страны Ближнего Востока, Азии — быстро развивающиеся рынки с колоссальным потенциалом по росту цен.

В России, по мнению руководителя российской IntermarkSavills, наиболее интересными являются сейчас вложения денег в региональную недвижимость (в первую очередь речь идет, конечно, о Сочи). Но даже в Москве и Московской области можно найти перспективные варианты, А. Шаталов назвал их нишевыми, то есть занимающими на рынке особую, востребованную потребителем нишу. К их числу относятся, скажем, пригодные для сдачи в аренду таунхаусы в ближнем Подмосковье, а также квартиры и апартаменты в перспективных московских районах (например, в Сити).

Какой такой лейн?
Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости IntermarkSavills, представляла подмосковный проект «Ильинка». Она обратила внимание собравшихся на опережающие темпы роста стоимости таунхаусов: если в целом объекты загородной недвижимости дорожали за последние годы на 20–25% в год, то цены в данной категории жилья подскочили за два года на 70%. По мнению эксперта, такие факты свидетельствуют о том, что наш рынок принял таунхаусы, и они теперь не малопонятное нечто, а признанный всеми формат загородной недвижимости — дома, в которых не стыдно жить солидному человеку.

«Ильинка» — расположенный в 11 км от МКАД по Ильинскому шоссе поселок. В нем — 162 квартиры площадью 270–380 кв. м с участками в две-семь соток. Есть в «Ильинке» обширная инфраструктура (торговые площади, отделение банка, ресторан, детский клуб). Сегодня квартиры здесь продают по цене 3,5–4,675 тыс. долл. за 1 кв. м. Ожидается, что в ближайшие два года они будут дорожать на 25% в год, чему способствуют статусность направления, транспортная доступность объекта, удачная концепция проекта и высокий уровень обслуживания и безопасности. Высок тут и арендный потенциал: согласно расчетам такие объекты должны приносить при сдаче 9–11,7% в год (для сравнения: типовая московская квартира дает не более 5%).

Единственное, что остается непонятным, — так это упорное называние «Ильинки» поселком лейнхусов. Перевод термина (англ. lane — «переулок») мало что дает, иных же доказательств «лейновости» (или «лейновитости») никто не приводит.

Мы поедем, мы помчимся прямо в Красную Поляну…
Екатерина Гурьева, руководитель департамента городской недвижимости IntermarkSavills, рассказывала о проекте «Катерина-Альпик», реализуемом в Красной Поляне. После того как минувшим летом Сочи был провозглашен столицей зимней Олимпиады 2014 года, потребность в представлении этих мест отпала совершенно. В рекламе они теперь тем более не нуждаются. А Красная Поляна, расположенная недалеко от Сочи, — не просто горнолыжный курорт. Отсюда можно за 30 минут добраться до моря, и поэтому жизнь здесь не замирает даже летом: часть туристов отправляется на побережье, а есть такие, которые предпочитают заниматься, например, рафтингом или дельтапланеризмом.

«Катерина-Альпик» — жилой комплекс премиум-класса, состоящий из десяти зданий на территории в 2 га. Общее количество апартаментов — 160, их площадь — от 38 до 190 кв. м. Цены продаж находятся в диапазоне от 3,88 до 5,2 тыс. евро за 1 кв. м. Комплекс располагает развитой инфраструктурой.

Отличие данного объекта от многих других — в том, что его застройщиком и управляющей компанией является фирма «ЮМАКО», специализирующаяся на управлении гостиничными объектами. Поэтому здесь будут решены все возникающие вопросы, в том числе связанные с управлением недвижимостью в отсутствие владельца. Собственник апартаментов может либо сам проживать в них, либо сдавать их в аренду, либо использовать по смешанной схеме. «Стабильный приток туристов в течение всего года означает, что уровень загрузки комплекса постоянно высокий, — отметила Е. Гурьева.

— Предполагаемая доходность от сдачи в аренду составляет 9% годовых. Кроме того, в ближайшие два-три года в Красной Поляне ожидается прирост капитальной стоимости на 20–25% в год».

«Раньше мне казалось, что удобные для проживания курортные места находятся где-то далеко, за пределами нашей страны. Побывав в Красной Поляне и увидев «Катерину-Альпик», я поняла, что это не так», — заключила свое выступление на семинаре руководитель департамента городской недвижимости IntermarkSavills.

Не только для миллиардеров
Недвижимость в Лондоне — дело привлекательное, но для основной части россиян малореальное: чтобы купить квартиру или дом в британской столице, потребуется сумма со слишком большим количеством нулей. Такое устоявшееся мнение не совсем объективно. Это убедительно доказала Юлия Овчинникова, директор по маркетингу IntermarkSavills. По ее словам, дорогая недвижимость в Лондоне никуда не исчезала, однако теперь застройщики и девелоперы стали уделять больше внимания мелким инвесторам. В качестве примера Ю. Овчинникова привела объекты, цена которых — от 250 до 600 тыс. фунтов (один английский фунт равен примерно двум долларам США). То есть «порог вхождения» в такую инвестицию — от 500 тыс. долл., что не так много, если сравнивать с сегодняшними московскими ценами. Следует отметить также, что по принятым на лондонском рынке правилам при подписании контракта надо обычно платить лишь 10% от стоимости объекта, а все остальное — отдавать по завершении строительства. Приятен для инвестора и тот факт, что цена здесь является фиксированной: клиент с точностью до фунта знает, сколько денег нужно будет внести через два-три года. И если рыночные цены к тому моменту вырастут, то речь пойдет уже об инвестиционном доходе.

В дальнейшем английский дом можно сдать в аренду (если у клиента не возникнет желания жить там самостоятельно). Доходность составит 4–5% годовых. Немного, но это Англия, а значит — признанные всем миром стабильность и надежность вложения денег.

 по материалам журнала "Недвижимость и цены"