Май 2007 года ознаменовался не только рекордной жарой, но и рекордным за последние годы снижением цен предложения на московском рынке вторичного жилья. Согласно результатам мониторинга агентства RWAY такие цены в целом по городу по всем типам жилья за месяц стали меньше на 1, 7%.

С начала года квадратный метр Москвы потерял $150

Понижение цен на московское жилье идет уже восьмой месяц, однако их уровень все еще не достиг той планки, когда возможно существенное оживление рынка жилой недвижимости и увеличение числа сделок. По мнению экспертов агентства RWAY для возвращения нормального уровня деловой активности на московском рынке жилой недвижимости требуется совокупное снижение цен на 15%-20% от пиковых уровней осени 2006 года.

Современная ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости характеризуется аномально большим числом предложений и небольшим числом сделок, что характерно для "замороженного" рынка, в котором наблюдается дисбаланс платежеспособного спроса и ликвидного предложения. Развитие ипотеки в 2007 году также затормозилось - в отличие от 2006 года растет только объем выданных ипотечных кредитов и то меньшими темпами, а количество выданных ипотечных кредитов и вовсе не растет.

В сегменте жилья эконом-класса цены предложения на вторичном рынке за май потеряли 0, 9%. Цены предложения на такое жилье заметно снижаются с начала года. Еще в 2006 году процесс снижения цен затронул сегмент жилья бизнес-класса и элитного класса. В мае 2007 цены предложения на вторичное жилье бизнес-класса и элитного класса стали меньше на рекордные 1, 7%. В последний весенний месяц цены на "дорогое" жилье снижались быстрее, чем цены на "дешевое" жилье.

В течение предыдущих месяцев темпы удешевления цен предложения на жилье эконом-класса были существенно выше, чем на жилье бизнес- и элитного класса. Однако, с учетом майских результатов цены на "дешевое" жилье с начала 2007 года потеряли 3, 4%, а цены предложения на дорогое жилье уменьшились на сопоставимые 2, 1%. Всего с начала года снижение цен предложения по всем сегментам жилья на вторичном рынке составило 2, 8%. В среднем квадратный метр подешевел на $150.

Предыдущие месяцы в первую очередь снижались цены на однокомнатные квартиры и комнаты, а на многокомнатные (более 4-х комнат) даже в некоторые месяцы росли. За последний месяц весны, наоборот, наиболее быстрыми темпами снижались цены на многокомнатные квартиры (на 3, 3%), а меньше всего снизились цены на однокомнатные квартиры (на 0, 6%). Заметное снижение цен предложения на наиболее дорогое жилье может быть вызвано сезонным затишьем в связи с майскими каникулами и началом периода загородной жизни, как у продавцов, так и покупателей такого жилья.

Наиболее вероятно, что жилье будет продолжать дешеветь схожими темпами (1%-1, 5% в месяц) как минимум до марта 2008 г., т.е. до президентских выборов. Московский квартирный рынок сейчас не интересен инвесторам в силу отрицательной доходности и низкой ликвидности. Реальные доходы населения и отложенный спрос также будут нагонять далеко оторвавшиеся от них цены на недвижимость еще много месяцев. Продавцы недвижимости продолжат защищать свои консервативные интересы, тем более что долговечность и слабое устаревание квартир, как товара, дает им надежду дождаться лучших времен.

Таблица 1. Изменение цен предложения на жилье в Москве на вторичном рынке за май 2007 года (с учетом жилья элитного и бизнес-класса - квартиры в монолитных и кирпичных домах)

Средняя цена за кв. м (все квартиры)Прирост, % (все квартиры)$/кв. м (монолит) Прирост, % (монолит)$/кв. м (панель)Прирост, % (панель)В среднем по городу5092-1, 76085-1, 74114-0, 9ЦАО7612-3, 17910-3, 355121, 7САО4642-2, 35120-2, 64039-0, 8СВАО4222-1, 24589-0, 94027-1, 4ВАО3989-1, 34267-1, 23767-1, 4ЮВАО 3713-1, 7 3865-1, 5 3663-1, 7ЮАО4021-1, 044320, 03881-1, 1ЮЗАО4906-1, 05845-0, 94455-0, 9ЗАО5739-2, 56582-1, 84604-1, 5СЗАО4258-1, 64535-2, 1 4016-0, 2Зеленоград2927-1, 63035-3, 02902-1, 4

Таблица 2. Изменение цен предложения на жилье в Москве на вторичном рынке за январь 2007 - май 2007 года (с учетом жилья элитного и бизнес-класса - квартиры в монолитных и кирпичных домах)

Средняя цена за кв. м в долл. СШАПрирост, % (все квартиры)$/кв. м (монолит)Прирост, % (монолит)$/кв. м (панель)Прирост, % (панель)В среднем по городу5092-2, 86085-2, 14114-3, 4ЦАО76120, 279100, 85512-2, 6САО4642-4, 35120-4, 44039-3, 6СВАО4222-4, 94589-4, 64027-4, 7ВАО3989-3, 14267-3, 13767-3, 7ЮВАО3713-3, 23865-1, 83663-3, 7ЮАО4021-4, 44432-6, 13881-3, 9ЮЗАО4906-2, 65845-4, 14455-1, 8ЗАО57390, 465821, 94604-2, 8СЗАО4258-5, 74535-8, 74016-3, 5Зеленоград2927-3, 930351, 42902-5, 0