Цены на московском рынке недвижимости опять снизились. Особенно сильно уменьшается цена квадратного метра в низкокачественных панельных домах. Однако участники рынка скрывают, что реальное снижение оказалось выше объявленного. Аналитики полагают, что со следующего года можно ожидать роста цен.

По данным информационно-аналитического агентства RWAY, за первый квартал 2007 года цены предложений на московском рынке вторичного жилья снизились в среднем на 1,1%. При этом март стал рекордсменом по снижению – за месяц цены упали на 0,7%. В апреле, как ожидают аналитики, стоимость квадратного метра жилья продолжит курс на снижение. Так, за первую неделю месяца цены на жилье потеряли еще 0,2%. Согласно результатам анализа состояния рынка московской недвижимости аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», тенденция к уменьшению стоимости жилья набирает силу.

Полугодовая динамика снижения цены позволила аналитикам отказаться от осторожной формулировки «рынок стабилизируется после резкого скачка цен» и перейти к более определенным прогнозам. Руководитель аналитического центра компании «Новый город» Наталья Ветлугина утверждает, что снижение цен напрямую связано с переизбытком некачественного жилья: «За последние полгода предложение на рынке вторичной панельной застройки выросло в два раза.Московский рынок недвижимости перенасыщен низкокачественными квартирами.Поэтому самое существенное снижение происходит именно в секторе панельных квартир или квартир в отдаленных районах Москвы. Снижение цен привело лишь к увеличению предложения по панельным домам. Спрос же значительного роста не показал».

Подобное перенасыщение рынка «квартирами низкого спроса» должно привести к более существенным изменениям цен, чем те, что отмечают эксперты сейчас. Действительно, цены реальных сделок снижаются еще сильнее, чем цены предложений.Но об этом ни аналитики, ни участники рынка стараются не говорить.Дело в том, что большинство аналитических расчетов ведется именно по данным о предложениях. Реальные же цены при непосредственном общении продавца и покупателя не учитываются. А они, как правило, при осмотре жилья и заключении договора меняются. В последнее время – в пользу покупателя.Руководитель аналитического центра RWAY Александр Крапин полагает, что при заключении сделки скидка покупателю может достигать 10% от стоимости предложения: «Объективно цены на московском рынке недвижимости снижаются даже значительнее, чем об этом заявляют участники рынка».Утаивание реальных цен выгодно строителям и продавцам жилья. «Даже если снижение уже началось и ничего поделать нельзя, застройщики и продавцы пытаются хотя бы сделать это снижение контролируемым», – объясняет расхождение официальных отчетов и реальной ситуации Крапин.Как только население узнает о значительном снижении цен, спрос сразу же «замораживается».С другой стороны, на волне разговоров и слухов о возможном снижении цен владельцы квартир, приобретенных с целью выгодной инвестиции, стараются как можно скорее продать их. Подобные смены настроений продавцов и покупателей способны значительно влиять на динамику цен.

В предотвращении резкого снижения цен на рынке недвижимости заинтересованы и власти, особенно столичные. На фоне громких заявлений о программах доступного жилья они не спешат принимать новые законы, способные повлиять на рынок. Так, инициатива о введении прогрессивного налога на недвижимость, который, по мнению специалистов, мог бы привести к снижению цен, до сих пор не реализована. «Пора отказаться от идеи, что рынок недвижимости регулируется экономическими механизмами», – заявляет Крапин. По его мнению, рынок недвижимости – сложная социальная система, которая управляется тремя «группами»: власть, производители жилья и рынок оказания услуг (риэлтеры, оценщики). Аналитик считает, что «никто из этих трех звеньев сегодня не заинтересован в снижении стоимости квадратного метра».

Несмотря на то что реальные цены сделок снижаются быстрее, чем цены предложения, стоимость московского жилья остается на аномально высоком для подавляющей части населения уровне. В среднем цены предложения составляют около $5200 за 1 кв. м, цены на жилье на массовом рынке – около $4200 за 1 кв. м, цены на дома бизнес-класса и элитное жилье – в среднем $6100 за 1 кв. м.

Даже если снижение на 1-1,5% в месяц продержится год, покупка квартиры московской семьей со средним достатком по-прежнему будет неосуществима. «Если с $200 тыс. за год-другой цена упадет до $180 тыс., это никак не скажется на возможностях покупателей. Это будет все еще запредельная цена». – считает Ветлугина. А Крапин, анализируя текущую ситуацию, вообще не верит, что жилье в ближайшее время станет доступным: «Цены в текущем году могут снизиться на 10–15% в сегменте относительно дешевого жилья. А дальше цены, скорее всего, поползут опять вверх. Московский рынок недвижимости – это порочный круг. Пока не будет введен прогрессивный налог на недвижимость, круг этот будет замкнутым».