Рост цен на первичном рынке жилья в Москве и ближайшем Подмосковье в
первой половине года удивил всех. Цена за 1 кв. м квартир в
новостройках выросла в среднем на 20% (с учетом Подмосковья - на 30%),
несмотря на то что аналитики прогнозировали такой уровень цен только к
концу года. Но уже весной цены взяли очередной психологический рубеж в
$7 тысяч за 1 кв. м. Причина - в сокращении объема предложения
коммерческого жилья в Москве. Сказался и отложенный с 2007 года спрос
со стороны платежеспособных российских семей.
По официальным данным, жилищное строительство в Москве за
последние годы незначительно сократилось. Если в 2006 году возвели
около 4,6 млн кв. м, то в 2007-м строители сдали 4,4 млн кв. м. «На мой
взгляд, это было связано с тем, что строительный комплекс находится в
периоде реструктуризации, - считает президент группы компаний «Рескор»
Сергей Лупашко. - Провал, на мой взгляд, носит некий технический
характер, и сейчас он преодолевается». Под реструктуризацией эксперт
понимает организационное дробление московского стройкомплекса на
подразделения, занимающиеся дорожно-мостовым строительством (то есть
борьбой с транспортным коллапсом), и структуры, занятые жилищной и
инфраструктурной застройкой. Итоги первого полугодия стройкомплекс пока
не подводил, но, по неофициальным данным, объем строительства жилья
сохранен на уровне 2007 года. Это хорошая новость. Плохая же
заключается в том, что на периферии конкурирующих с Москвой по уровню
жизни центров притяжения в последние годы так и не создано. В столицу в
поисках лучшей жизни прибывают `новые москвичи`, готовые выложить
столько, сколько запросят застройщики. Процесс этот не прекращался
никогда. И вот уже восемь лет, то притормаживая, то ускоряясь, цены на
московское жилье растут.
Этот год по сравнению с 2007-м более активный. «Если летом
2007 года на рынке прослеживалась тенденция снижения деловой
активности, в связи с чем цены практически не увеличивались, то за два
летних месяца этого года цены в наших объектах выросли на 7,6%», -
комментирует директор по маркетингу и продажам группы компаний
«Квартал» Сергей Лушкин. В июле 2007 года 1 кв. м стоил, по данным
исследований `Квартала`, в среднем $5178, а в июле 2008-го - уже $7404.
`За первое полугодие, если учитывать снижение курса доллара, рост цены
1 кв. м с января по июнь составил 18,3%`, - отметил Лушкин.
По данным аналитика ЗАО «Пересвет-Инвест» Ольги Юматовой, в
2007 году цены на рынке московских новостроек увеличились всего на
9,3%, а в этом году за первые шесть месяцев цены выросли более чем на
22%. Соглашается с ней и Сергей Лупашко из `Рескора`: `В конце 2007
года цены практически остановились, накапливая отложенный спрос,
который реализовывался в первом полугодии`. По его словам, больше всего
за первые полгода подорожали квартиры в домах бизнес-класса - до 25%,
экономкласс прибавил в цене около 17%, а элитное жилье выросло примерно
на 20%. По словам Лушкина, графики прироста денежной массы в
национальной экономике (так называемый агрегат М2) практически
совпадают с ростом цен на новостройки.
Кроме увеличения денежной массы становится меньше самих объектов. Все
опрошенные аналитики отмечают сокращение предложения квартир в Москве.
Аналитик компании `Домострой` Лариса Сутормина утверждает, что
увеличилось предложение разве что в Центральном административном
округе, да и то за счет реконструкции, а не за счет нового
строительства. По данным портала realestate.ru, квартиры в Москве
сегодня можно приобрести в 119 строящихся домах, которые анонсированы и
выставлены на свободную продажу компаниями-застройщиками. База
`Домостроя` насчитывает около 200 жилых комплексов, но все равно
предложение оставляет желать и большего, и лучшего.
Кроме того, предложения застройщиков не соответствуют
ожидаемому качеству. `В Москве не осталось относительно дешевого жилья
- жилья экономкласса, которое раньше могли себе позволить относительно
небогатые семьи. Наблюдается переползание предложения в дорогой
сегмент, но эти декларации застройщиков зачастую не подтверждаются
соответствующим качеством стройматериалов и атрибутами, присущими жилью
бизнес-класса. Предложение и спрос на квартиры находятся в дисбалансе.
Застройщики предлагают крупногабаритные квартиры, например
двухкомнатные квартиры по 90 кв. м, вместо вполне достаточных для
`двушек` 60 кв. м. `В дорогом доме почему-то не хватает парковочных
мест для автомобилей, а отделочные материалы самые стандартные`, -
сетует Репченко. Сутормина отмечает, что повышенным спросом среди
покупателей новостроек в первые месяцы текущего года неспроста начали
пользоваться однокомнатные квартиры: они подешевле. На большие, увы, не
хватает денег.
Другой способ пристроить деньги - покупка квартиры в малоэтажных и малоквартирных домах в охраняемых поселках.
Аналитик компании «Домострой» Лариса Сутормина отмечает рост
популярности жилых комплексов в так называемых предместьях Москвы (до
30 км). В списке аналитика находится около 30 охраняемых поселений с
такими домами. `Этот относительно новый формат жилья служит хорошей
альтернативой московским новостройкам, - говорит она. - Одна из причин
повышенного интереса к загородным квартирам - цена`. Например, в жилом
комплексе `Рублевское предместье` на Ильинском шоссе 1 кв. м продается
по $3,5-4,3 тысячи, а квартиры в новостройках, например на юго-западе
или в Западном административном округе, сейчас продаются по $7,3 тысячи
за 1 кв. м, тогда как еще в январе цена была $6,7 тысячи. Адвекс - новостройки zqwjw Ставший
неподъемным квадратный метр заставляет многих аналитиков говорить о
мыльном пузыре на рынке недвижимости.
`Несмотря на то что рынок недвижимости Москвы и Подмосковья все больше
напоминает мыльный пузырь, говорить о снижении цен было бы опрометчиво.
Кроме того, у нас почти отсутствуют другие инструменты, способные
оттянуть инвестиционные деньги: в первую очередь нет полноценного рынка
акций`, - полагает руководитель аналитической службы компании «Новый
город» Наталья Ветлугина. `С другой стороны, у застройщиков накопился
достаточно большой объем непроданного жилья, и они вынуждены разными
способами привлекать покупателей, предоставляя бонусы и скидки, -
считает Ветлугина. - Особенно это заметно на фоне ужесточения ситуации
с выдачей ипотечных кредитов`.
Как бы там ни было, если попытаться заглянуть на несколько
месяцев вперед, то очевидно, что строить жилья на продажу в столице
будут меньше. Во-первых, строить уже почти негде, а во-вторых,
столичные власти значительно увеличивают долю социального жилья в общем
объеме строительства. Кроме того, основным методом жилищной застройки
провозглашена комплексная реконструкция кварталов, что, конечно же,
дороже строительства в чистом поле. Так что причины будущего роста цен
налицо.
Впрочем, гендиректор информационно-аналитического агентства
Rway Александр Крапин считает, что сейчас затишье перед снижением цен.
Дело в том, что риэлторы считают индикатором будущего поведения цен на
покупку недвижимости изменения ставок аренды квартир. А они в Москве в
июле хоть и незначительно, но снизились - на 0,3%.
Вернуться к списку новостей |
