Процедура покупки недвижимости в США

В США существует минимум ограничений на покупку недвижимости иностранцами, на федеральном уровне и на уровне штатов существует несколько законодательных актов, регулирующих приобретение недвижимости иностранными инвесторами.
Процедура приобретения недвижимости может сильно отличаться в разных штатах и даже городах одного штата. Ниже приводится общее описание процедуры для приобретения недвижимости в США.

1. После выбора интересующего вас объекта недвижимости, вы можете сделать устное предложение продавцу или агенту продавца лично или через своего агента. Такое предложение будет считаться началом переговорного процесса, который может привести в итоге к покупке недвижимости. Вы можете сделать предложение и напрямую продавцу, но для иностранцев крайне рекомендуется работать через риэлторов.

2. Юрист со стороны продавца должен подготовить договор купли-продажи. Обычно это типовой договор, который предоставляется всем юристам, участвующим в юридической ассоциации штата. Для составления такого договора продавец должен предоставить следующие документы: документы на право собственности (акт, deed), опросный лист, страхование недвижимости, залоговые или ипотечные документы на имущество, подтверждение обеспечения налоговых векселей, документы об оплате энергии и коммунальных услуг, аренды, разрешения на различное оборудование, лифты, бассейн и прочие.

3. Тем временем ваш юрист должен изучить финансовое положение приобретаемого объекта недвижимости, в первую очередь на наличие и размер залога, различные задолженности и невыполненные обязательства. Данная процедура называется Title Search. Если финансовое благополучие объекта подтверждено, юрист даст разрешение на покупку. Одновременно с этим может быть проведена физическая проверка объекта на предмет нарушений конструкций, дефектов, насекомых и т.д., но эта процедура уже не обязательно и проводится только по просьбе покупателя.

4. Когда ваш юрист убедится в том, что в документах на продажу отражены все финансовые документы, убедится, что на объекте недвижимости не висит каких-то подозрительных долгов или залогов и на него не претендуют третьи лица, то есть подтвердит финансовую чистоту сделку, только тогда вам будет предложено подписать договор купли-продажи.

5. Если вы покупаете недвижимость в кондоминиуме, то вам могут быть предъявлены дополнительные требования, которые необходимо выполнить. Обычно эти требования заключаются в подтверждении вашей финансовой состоятельности, благонадежности.

6. Закрытие сделки по приобретению недвижимости обычно проходит в офисе юриста продавца. Юрист подтверждает, что получены все необходимые документы от продавца и получена полная оплата от покупателя. Если вы собираетесь покупать недвижимость в кредит, то моментом оплаты будет считаться получение банковского перевода на счет юриста со стороны продавца в счет оплаты вашей покупки. Покупателю также необходимо оплатить различные пошлины, услуги юристов.

Расходы на покупку недвижимости в США включают в себя различные пошлины, оплату услуг юристов и титульной компании, регистрационные сборы, комиссии агентов. Оплата всех этих расходов обычно происходит на завершающей стадии перед закрытием сделки, поэтому обычно их называют стоимостью закрытия сделки (closing cost).