Виды ипотечного кредитования

Для того, чтобы оформить ипотечное кредитование на недвижимость на самых выгодных условиях, нужно изучить рекламные проспекты различных банков. Надо уметь считать. Существуют много деталей, о которых даже не знают самые опытные риелторы, а банковские сотрудники предпочитают не рассказывать и умалчивать. Есть несколько нюансов при оформлении ипотечного кредитования: дифференцированный и аннуитетный.
Большинство банков обычно предлагают аннуитетный график платежей, потому как она им выгоднее. Он на первый взгляд, удобен и заемщику: гасить равные суммы каждый месяц. Но при этом в первые годы платеж почти полностью уходит на гашение процентов за весь срок кредитования, на гашение основной части долга остается совсем чуть-чуть. График расчета аннуитетного платежа довольно таки сложная, и многим людям, которые далеки от высшей математики, приходится верить банкам на слово. С дифференцированным графиком платежа намного проще: гашение кредита производитежемесячно равными долями. Здесь к постоянной сумме платежа начисляются проценты по следующей формуле: остаток долга умножают на процентную ставку и делят на двеннадцать месяцев. В первые месяцы сумма платежа максимальна, а затем со временем гашения, остаток долга и сумма платежа уменьшаются. В диференцированном платеже минусом считаются первые месяцы гашения кредита, когда заемщик более уязвим финансово.
Итак, можно подвести итог. Аннуитетное гашение кредита более предпочтительно в трех направлениях:Во-первых, если кредит оформлен на пять лет и гашение его не досрочно, то переплата будет одинаковая. С равными платежами намного удобнее планировать свои расходы. Во-вторых, если кредит будет оформлен на возможную максимальную сумму. В-третьих, если выбранный банк не практикует дифференцированный вид гашения.
Многие банки проводят различные моратории, для того, чтобы удержать больший срок ипотечного кредитования, а клиентам нужно досрочно погасить свой долг с меньшей переплаты долга. Следовательно, клиенту выгодно досрочно погасить целиком весь платеж, что существенно снизит сумму процента. И чем быстрее произойдет досрочное гашение, тем быстрее клиент выгадает. Банкам же не выгодно такое досрочное гашение и поэтому многие из них определили досрочное гашение в течении года.
Большинство банков устанавливают свои штрафы за досрочное гашение в течение первых трех месяцев до 2% от вносимой суммы. И клиент уверен в том, что именно в этот период вносить дополнительные деньги не стоит. А на самом деле даже с вычетом штрафов досрочное гашение намного выгоднее ожидания:
Во-первых, гасить долг сразу. Тогда долг и переплата снизятся.Во-вторых, следует подождать окончания моратория и внести сумму в полугодие.
В-третьих, не стоит ничего делать или просто отложить сумму на депозит.В четвертых, вложить сумму в действующий бизнес и погасить долг.
Но если же таких радужных и фантастических планов нет у клиента, лучше потратить эти свободные деньги на досрочное гашение ипотеки, несмотря на малые штрафы в первые месяцы.В досрочном гашении с сокращением срока тоже есть свои нюансы.
По правилу, сроки уменьшаются с конца, то есть от кредита срезаются несколько последних лет, соответственно убавляя проценты. Но в некоторых банках такие моменты очень виртуозно переворачивают в свою пользу, уменьшая срок гашения с самого начала. Это означает, что клиент оплатив основной долг будет оплачивать проценты. В итоге клиент проигрывает, а банк выигрывает за счет бесплатного получения денег.