Как лучше продать ипотечную недвижимость?

Прежде всего, нужно поставить в известность банк об этом намерении. Обычно, кредитующий банк не возражает против продажи ипотечных квартир, если причины носят уважительный характер. Приезжать в банк, чтобы выяснить предварительный план действий необязательно, по телефону специалист сможет дать Вам исчерпывающую консультацию. Во время общения с сотрудником банка, необходимо выяснить, когда и в какой форме нужно писать заявление о досрочном погашении кредита, как долго банк будет готовить документы, где находится Закладная и как писать запрос на её выдачу. При этом к запланированному дню продажи квартиры, банку необходимо точно рассчитать остаток задолженности по кредиту, на составление которого может пару дней.
Также, уточните, в чьих руках на данный момент находится закладная по вашей ипотеке, ведь она могла быть перепродана за период кредита, и вам нужно будет забрать её у нового держателя.
Обсудив с банком все процедурные вопросы, можно приступать к поиску покупателей через риелтеров или самостоятельно.
Пока квартира находится в залоге по ипотеке, т.е пока обременение с неё не снято, сделка купли-продажи состояться не может. Существуют два наиболее приемлемых и поэтому распространенных способа продать ипотечную недвижимость.
При первой схеме, назовем её «Доверительной», снятие залога с квартиры происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. Покупатель вносит задаток за квартиру в сумме, которая равна остатку задолженности продавца по ипотеке. В этот же день эта сумма вносится на счет продавца квартиры в банке, банк списывает эту сумму в счет погашения кредита. После этого банк оформляет снятие залога с квартиры и регистрируется сделка купли-продажи квартиры. Деньги, оставшиеся после внесения задатка, покупатель закладывает в банковскую ячейку. Продавец получает доступ к этим деньгам после регистрации перехода права собственности на покупателя. Таким образом, покупатель получает квартиру без каких-либо обременений, а продавец – деньги. Схема работает только «на доверии», ведь не каждый покупатель рискнет перевести деньги на счет продавца до того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован. Чтобы подстраховаться, покупатель может настаивать на заключении предварительного договора о купле-продаже и взять с продавца расписку о получении денег.
Вторая схема более безопасна для покупателя, но занимает больше времени. Её можно условно назвать «Тройная защита». Чтобы минимизировать риски покупателя, деньги за квартиру делятся на две части и закладываются одновременно в две ячейки. Первая – это сумма долга перед банком, а вторая – разница. В некоторых случаях, арендуют и третью ячейку, в которую помещают письмо банка о снятии залога. Доступ ко всем ячейкам открывается при предъявлении договора купли-продажи, зарегистрированного в УФРС. Банк дает продавцу разрешение на продажу, не снимая с неё обременения залога. После внесения денежной суммы в ячейки, подписывается и регистрируется договор. Таким образом, покупатель становится владельцем недвижимости и одновременно заемщиком. Он сам оплачивает кредит за счет суммы денег из первой ячейки, после чего с квартиры снимаются ограничения. Данная схема гарантирует безопасность покупателя полностью. Но времени она занимает гораздо больше (2-3 недели) и требует дополнительных расходов на аренду ячеек.